Avez-vous déjà été confronté à la complexité de comprendre les différentes surfaces d’un bien immobilier ? Entre surface habitable, surface au sol et surface totale, il est facile de s’y perdre. La Surface Hors Œuvre Nette, ou SHON, représente un élément crucial dans l’évaluation d’un bien et sa compréhension peut avoir un impact significatif sur le prix de vente ou d’achat. Comprendre les distinctions entre ces différentes mesures est essentiel pour toute personne impliquée dans une transaction immobilière.
La SHON, ou Surface Hors Œuvre Nette, est un indicateur essentiel pour déterminer la surface constructible d’un terrain ou d’un bâtiment. Elle représente la surface totale d’un bien, une fois déduits certains éléments non pris en compte dans le calcul de la surface habitable. Elle influence directement la valeur d’un bien immobilier, car elle reflète le potentiel d’aménagement et d’extension. Ce guide vous permettra de mieux appréhender ce concept clé et son impact sur vos projets immobiliers.
Qu’est-ce que la SHON et ses composantes ?
Dans cette section, nous allons définir la SHON de manière précise et explorer ses différentes composantes. Comprendre les nuances entre la SHOB et la SHON est fondamental pour éviter les erreurs de calcul. Nous détaillerons également les éléments à inclure et à exclure du calcul de la SHON, avec des exemples concrets pour une meilleure compréhension. Connaître les éléments qui la composent permet d’optimiser un bien pour une meilleure valorisation.
Définition précise de la SHON
La SHON, ou Surface Hors Œuvre Nette, est la surface obtenue après avoir déduit de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) les surfaces non aménageables. Contrairement à la surface habitable, qui prend en compte uniquement les pièces d’habitation, la SHON englobe une plus grande partie du bâtiment. La SHOB représente la somme des surfaces de tous les niveaux d’une construction, y compris les murs extérieurs et les toitures. Comprendre les différences entre la SHOB et la SHON est crucial pour éviter les erreurs de calcul.
Éléments inclus dans le calcul de la SHON
Le calcul de la SHON prend en compte plusieurs éléments constitutifs du bâtiment, chacun ayant un impact sur la surface totale. Parmi ces éléments, on retrouve notamment les murs extérieurs, les balcons couverts, les loggias, les vérandas, et les combles aménageables. L’étage du bien (rez-de-chaussée, étages supérieurs) a également une influence sur le calcul de la SHON. Voici une liste non exhaustive des éléments généralement inclus :
- Murs extérieurs et intérieurs
- Balcons couverts et loggias
- Vérandas
- Combles aménageables (avec une hauteur sous plafond suffisante)
- Surfaces des locaux techniques (chaufferie, etc.)
Éléments exclus du calcul de la SHON
Certaines surfaces ne sont pas prises en compte dans le calcul de la SHON, car elles ne sont pas considérées comme des espaces aménageables. Il s’agit notamment des surfaces non closes, des parkings, des caves, des terrasses, et des parties de bâtiment d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Cette exclusion est justifiée par la fonction de ces espaces, leur accessibilité limitée, ou leur faible hauteur sous plafond. Par exemple, un garage attenant à la maison n’est généralement pas inclus dans la SHON.
- Surfaces non closes (terrasses, balcons ouverts)
- Parkings et garages
- Caves
- Parties de bâtiment d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre
- Escaliers extérieurs
Comment calculer la SHON ?
Cette section vous guidera à travers la méthode de calcul de la SHON, étape par étape. Nous présenterons la formule de base de manière simple et accessible, en la décomposant en éléments constitutifs. Des exemples concrets, portant sur différents types de biens, illustreront le processus de calcul. L’objectif est de vous fournir un guide pratique pour estimer la SHON de votre bien. Connaître la méthode de calcul est essentiel pour une estimation immobilière précise.
Formule de base de calcul de la SHON
La formule de base pour calculer la SHON est la suivante : SHON = SHOB – Surfaces non aménageables. La SHOB, comme mentionné précédemment, représente la Surface Hors Œuvre Brute, c’est-à-dire la surface totale de tous les niveaux de la construction. Les surfaces non aménageables correspondent aux éléments exclus du calcul de la SHON, tels que les parkings, les caves et les terrasses. Il est important de bien identifier ces surfaces pour obtenir un résultat précis.
Exemples concrets de calcul de la SHON
Pour illustrer la méthode de calcul de la SHON, voici quelques exemples concrets portant sur différents types de biens. Ces exemples vous permettront de mieux comprendre comment appliquer la formule de base et d’identifier les éléments à prendre en compte. Ces exemples concrets rendent le calcul de la SHON plus accessible.
Exemple 1 : maison individuelle
Prenons l’exemple d’une maison individuelle avec une surface au sol de 100 m² sur deux niveaux, un garage de 20 m² et une terrasse de 15 m². La SHOB est de 200 m² (100 m² x 2). La SHON est donc de 180 m² (200 m² – 20 m² pour le garage), la terrasse n’étant pas incluse dans le calcul.
Exemple 2 : appartement
Considérons un appartement de 70 m² avec un balcon couvert de 5 m². La SHON est de 70 m² + 5 m² = 75 m².
Exemple 3 : immeuble de bureaux
Prenons un immeuble de bureaux de 5 étages, avec une surface au sol de 200 m² par étage, et un parking souterrain de 150 m². La SHOB est de 1000 m² (200 m² x 5). La SHON est donc de 850 m² (1000 m² – 150 m² pour le parking).
Outils et ressources pour faciliter le calcul
De nombreux outils et ressources sont disponibles en ligne pour faciliter le calcul de la SHON. Ces outils peuvent vous aider à estimer rapidement et facilement la SHON de votre bien. Voici quelques exemples:
- **Simulateurs en ligne :** Des sites web spécialisés comme « CalculSHON.fr » offrent des calculateurs gratuits, mais vérifiez toujours les résultats avec un professionnel.
- **Logiciels de calcul de surface :** Des applications mobiles comme « Surface Calculator Pro » peuvent vous aider, mais attention à bien paramétrer les éléments à inclure ou exclure.
- **Ressources officielles :** Le site service-public.fr fournit des informations générales, mais consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune pour des règles spécifiques.
Il est toutefois important de vérifier les résultats obtenus avec ces outils et de les comparer avec les informations disponibles sur les documents officiels. N’hésitez pas à contacter un expert immobilier pour une estimation précise.
La SHON et l’estimation immobilière
Cette section aborde l’importance de la SHON dans le processus d’estimation immobilière. Nous analyserons son influence sur le prix de vente d’un bien et la manière dont les professionnels de l’immobilier l’utilisent pour évaluer les biens. Nous examinerons également l’impact de la SHON sur les taxes et impôts locaux. Enfin, nous explorerons les stratégies d’optimisation de la SHON pour augmenter la valeur d’un bien. La SHON est un facteur clé dans la détermination de la valeur de votre propriété.
Influence de la SHON sur le prix de vente
La SHON a une influence directe sur le prix de vente d’un bien immobilier. En général, plus la SHON est importante, plus le bien est valorisé, car elle reflète un potentiel d’aménagement et d’utilisation plus important. Cependant, d’autres facteurs peuvent influencer cette corrélation, tels que l’emplacement du bien, la qualité des matériaux utilisés, et la présence d’équipements spécifiques. Un bien situé dans un quartier recherché avec une SHON importante sera généralement plus cher qu’un bien similaire situé dans un quartier moins attractif.
Utilisation de la SHON par les professionnels
Les professionnels de l’immobilier, tels que les agents immobiliers, les notaires et les experts, utilisent la SHON comme un élément clé dans l’estimation d’un bien. Ils comparent la SHON du bien à estimer avec celle de biens similaires vendus récemment dans le même secteur. Cette analyse comparative de marché permet de déterminer un prix de vente cohérent avec les prix pratiqués dans la région. L’expérience et l’expertise du professionnel sont également essentielles pour affiner l’estimation et prendre en compte les spécificités du bien.
Impact sur les taxes et impôts locaux
La SHON a un impact sur le calcul des taxes et impôts locaux, notamment la taxe foncière et la taxe d’habitation (là où elle est encore applicable). Ces taxes sont calculées en fonction de la valeur locative du bien, qui est elle-même déterminée en partie par la SHON. Plus la SHON est importante, plus la valeur locative est élevée, et donc plus les taxes sont importantes. Les taux d’imposition varient d’une commune à l’autre, il est donc important de se renseigner auprès des services fiscaux locaux pour connaître les modalités de calcul spécifiques.
| Type de taxe | Base de calcul | Facteurs influençant le montant |
|---|---|---|
| Taxe Foncière | Valeur locative cadastrale | SHON, qualité de la construction, emplacement |
| Taxe d’Habitation (si applicable) | Valeur locative cadastrale | SHON, confort, situation géographique |
Optimisation de la SHON pour augmenter la valeur
Il existe des stratégies d’aménagement qui permettent d’optimiser la SHON et d’augmenter la valeur d’un bien immobilier. Ces stratégies consistent à aménager des espaces qui ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface habitable, mais qui peuvent être inclus dans la SHON, dans le respect des réglementations en vigueur. L’aménagement des combles, la création d’une extension, et l’aménagement d’un sous-sol sont des exemples de stratégies d’optimisation de la SHON. Il est important de se faire accompagner par un professionnel pour s’assurer de la faisabilité des travaux et du respect des règles d’urbanisme.
| Type d’aménagement | Impact sur la SHON | Conditions à respecter |
|---|---|---|
| Aménagement des combles | Augmentation de la SHON | Hauteur sous plafond suffisante, respect des règles d’urbanisme |
| Création d’une extension | Augmentation de la SHON | Respect du PLU, obtention d’un permis de construire |
- Aménager des combles perdus en surface habitable (sous réserve de hauteur suffisante), en vérifiant la hauteur sous plafond et les règles d’urbanisme.
- Créer une extension (véranda, agrandissement latéral), en respectant le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et en obtenant un permis de construire.
- Aménager un sous-sol en pièce de vie (si les conditions le permettent), en s’assurant de l’habitabilité et de la conformité aux normes.
L’évolution et les limites de la SHON
Cette section aborde l’évolution de la notion de SHON au fil du temps, ainsi que ses limites en tant qu’indicateur de valeur. Nous présenterons les changements réglementaires liés à la SHON et l’introduction de la Surface de Plancher (SDP) en remplacement de la SHON. Nous examinerons également les critiques adressées à la SHON et l’importance de prendre en compte d’autres critères d’évaluation. Enfin, nous évoquerons le futur de l’estimation immobilière et l’évolution vers des critères plus qualitatifs. La transition vers la SDP a simplifié le calcul, mais la SHON reste pertinente pour les biens existants.
Évolution de la notion de SHON
La notion de SHON a évolué au fil du temps, en fonction des changements réglementaires et des besoins du marché immobilier. La Surface de Plancher (SDP) a été introduite en remplacement de la SHON par la loi Alur, dans le but de simplifier et d’harmoniser les règles de calcul des surfaces. Cette transition a eu un impact sur les permis de construire en cours et les biens existants. Comprendre les différences entre la SHON et la SDP est essentiel pour s’adapter à cette nouvelle réglementation. L’objectif était une simplification administrative, mais les propriétaires doivent s’adapter.
Transition de la SHON vers la SDP
La transition de la SHON vers la SDP a entraîné des changements significatifs dans le calcul des surfaces constructibles. La SDP prend en compte uniquement les surfaces closes et couvertes, d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre. Elle exclut les surfaces non closes, les balcons, les terrasses, et les parkings. Cette nouvelle méthode de calcul est plus simple et plus transparente, mais elle peut également avoir un impact sur la valeur des biens immobiliers. Il est donc important de se faire accompagner par un professionnel pour estimer la SDP de son bien et comprendre les implications de cette transition.
- La SDP est plus simple à calculer que la SHON, ce qui facilite les démarches administratives.
- La SDP prend en compte la hauteur sous plafond, ce qui peut impacter la surface constructible.
- La SDP exclut davantage de surfaces que la SHON, ce qui peut réduire la valeur estimée.
Il est important de noter que pour les projets ayant obtenu un permis de construire avant l’entrée en vigueur de la loi Alur, la SHON reste la référence. Pour les nouveaux projets, c’est la SDP qui s’applique. Cette distinction est cruciale pour comprendre les règles d’urbanisme applicables à votre bien. De plus, la SDP est utilisée pour le calcul de la taxe d’aménagement.
Limites de la SHON comme indicateur de valeur
La SHON, bien qu’utile, présente des limites en tant qu’indicateur de valeur. Elle ne tient pas compte de la qualité des espaces, de leur fonctionnalité, de leur luminosité, et de leur agencement. Un bien avec une SHON importante, mais mal agencé et peu lumineux, aura une valeur inférieure à un bien avec une SHON plus modeste, mais bien agencé et lumineux. Il est donc important de prendre en compte d’autres critères d’évaluation pour obtenir une estimation précise de la valeur d’un bien. La qualité de vie et l’agencement intérieur sont des éléments de plus en plus valorisés.
Le futur de l’estimation immobilière
L’estimation immobilière est en constante évolution, avec une tendance vers des critères plus qualitatifs et centrés sur l’expérience utilisateur. La performance énergétique, la durabilité, le confort, et la qualité de vie sont de plus en plus pris en compte dans les estimations. Les outils numériques et les nouvelles technologies, tels que la réalité virtuelle et l’intelligence artificielle, contribuent également à l’évolution de l’estimation immobilière. L’objectif est d’obtenir une estimation plus précise et plus personnalisée, qui tienne compte des spécificités de chaque bien et des attentes des acheteurs. L’avenir de l’estimation repose sur une approche plus globale.
- Prise en compte de la performance énergétique, avec des diagnostics de plus en plus précis.
- Intégration des critères de durabilité, comme l’utilisation de matériaux écologiques.
- Utilisation des nouvelles technologies (réalité virtuelle, IA) pour des visites et des estimations plus immersives.
Conclusion
La SHON, ou Surface Hors Œuvre Nette, a été un indicateur clé dans l’estimation immobilière, permettant d’évaluer la surface constructible d’un bien. Bien qu’elle ait évolué vers la Surface de Plancher (SDP), sa compréhension reste importante pour appréhender l’historique et les caractéristiques des biens immobiliers. La SHON permettait une évaluation standardisée. Aujourd’hui, des critères plus qualitatifs sont essentiels.
Pour une estimation précise de la valeur de votre bien, il est recommandé de se faire accompagner par des professionnels de l’immobilier. Agents immobiliers, architectes ou experts prendront en compte l’ensemble des critères pertinents, y compris la SHON (ou la SDP), la qualité des espaces, l’emplacement, et les spécificités du marché local. Ils vous aideront à comprendre les implications de la SHON sur la valeur de votre bien et à prendre des décisions éclairées. N’hésitez pas à les contacter pour bénéficier de leur expertise en estimation immobilière gratuite et affiner votre projet.